Opletten bij berekening overdrachtsbelasting

Voor de heffing van overdrachtsbelasting is de waarde in het economisch verkeer van een pand leidend. Uit een recente rechtszaak blijkt dat de overdrachtsprijs niet altijd gelijk is aan deze waarde. Hoe zit dat? Waar moet u alert op zijn?

Wat speelde er?

Omvangrijke aankoop. In een recente rechtszaak voor Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2019:1023) gaat het om een BV die van een beursgenoteerde onderneming een groot aantal panden ineens koopt. In totaal gaat het om de aankoop van maar liefst 151 onroerende zaken.

Discussie over overdrachtsbelasting. Voor een deel van deze portefeuille, 71 panden, betaalde de koper € 250 miljoen. Hierover is keurig € 15 miljoen aan overdrachtsbelasting afgedragen. Er ontstaat echter discussie met de Belastingdienst over de vraag of de gehanteerde overdrachtsprijs van € 250 miljoen voor deze panden wel aansluit bij de waarde in het economisch verkeer (WEV) van de panden. Volgens de Belastingdienst ligt deze namelijk op € 326 miljoen. Omdat de WEV het uitgangspunt vormt voor de heffing van de overdrachtsbelasting, zou dit betekenen dat de koper nog flink moet bijbetalen.

Individuele benadering                

Waarde per pand. Tijdens de rechtszaak wordt allereerst duidelijk dat er voor de heffing van overdrachtsbelasting gekeken moet worden naar de waarde per individueel pand. Iedere individuele overdracht is een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting en moet qua waarde afzonderlijk worden beoordeeld.

Overdracht vastgoedportefeuille. Hierdoor kan bij de overdracht van een vastgoedportefeuille in een zogenaamde ‘package deal’ de overdrachtsprijs afwijken van de WEV. Dit omdat er tezamen met de overdracht van de panden rechten en/of verplichtingen overgaan die een waardedrukkend of waardeverhogend effect hebben. Ook kan er sprake zijn van een korting op de waarde als beloning voor de omvangrijke aankoop.

Taxaties. Taxaties door de rijkstaxateur alsmede een onafhankelijke taxateur lijken dit te bevestigen. Zij komen beiden tot nagenoeg dezelfde en hogere WEV voor de overgedragen panden. Hierbij hebben zij ieder pand afzonderlijk getaxeerd. Maar hoe kan het dan dat deze hogere waarde niet is behaald bij de verkoop?

Lagere prijs door tijdsdruk. De reden hiervoor is de tijdsdruk die bij de verkopende partij lag. Weliswaar was er ten tijde van de verkoop sprake van een ‘verkopersmarkt’ waardoor zij in principe een goede prijs konden eisen. De verkopers kozen echter bewust voor de verkoop van het pakket ineens. Uit interne stukken van de verkoper blijkt dat zij wisten dat deze strategie tot een lagere opbrengst zou leiden.

Bijbetalen overdrachtsbelasting. De rechtbank komt dan ook niet verassend tot de conclusie dat er voor de heffing van de overdrachtsbelasting een hogere maatstaf gehanteerd moet worden. De koper zal het verschil aan overdrachtsbelasting alsnog moeten afdragen.

Waar moet u op letten?

Deze zaak maakt goed duidelijk dat een overdrachtsprijs en de WEV kunnen verschillen. Niet alleen ingeval van de verkoop van een portefeuille. Ook bij overdrachten tussen gelieerde partijen, zoals familieleden of zakenpartners, kan een ‘zachte’ prijs worden gehanteerd. Voor de heffing van de overdrachtsbelasting moet desondanks uitgegaan worden van de (hogere) WEV.

Houd er bij vastgoedtransacties rekening mee dat de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting de waarde in het economisch verkeer is. Als deze afwijkt van de overdrachtsprijs van een onroerende zaak, kan dit een onverwacht fiscaal nadeel opleveren voor uw cliënt/koper.

Wat te doen? Zorg dat in uw bemiddelingsopdracht duidelijk vastligt dat u niet aansprakelijk bent voor de schade die de verkoper lijdt als hij u niet de juiste informatie heeft verstrekt. Met één mail aan de beheerder van de VvE kunt u namelijk het juiste bedrag te weten komen. Als u dat niet doet en de verkoper vergist zich, dan kunt u aansprakelijk zijn jegens de verkoper. Sluit dit dus uit. Zorg ervoor dat u niet alleen vertrouwt op de mededelingen van de verkoper, zodat uw eigen zorgplicht als makelaar goed wordt uitgevoerd.

Wees zorgvuldig en check de informatie die u van de verkoper krijgt. Wijs de koper op deze informatie en voeg bewijsstukken toe. Meld het de koper als de VvE niet aan de wet voldoet. Neem in de bemiddelingsovereenkomst op dat u niet aansprakelijk bent bij het verschaffen van onjuist ontvangen informatie.