Invloed erfpacht op WOZ-waarde woningen

In delen van Nederland (met name Amsterdam) komt erfpacht nog veel voor. Daarbij is de grond in bezit van de gemeente en betaalt de woningeigenaar een jaarlijkse vergoeding (canon). Welke invloed heeft dit op de WOZ-waardering?

Volle eigendom. Volgens de Wet WOZ moet een woning gewaardeerd worden op basis van de volle onbezwaarde eigendom. Hierbij moet dus in principe geen rekening worden gehouden met het feit dat de grond in bezit is van de gemeente.

Waardering noodzakelijk. Dit klinkt dus eenvoudig, maar dat is het in de praktijk niet. Een recente zaak (ECLI:NL:GHAMS:2019:1609) voor Hof Amsterdam maakt duidelijk dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde de erfpachtconstructie wel gewaardeerd moet worden.

Vergelijkingsmethode

Verkoopprijzen. De gemeenten maken gebruik van de vergelijkingsmethode. Daarbij wordt de WOZ-waardering van een woning uitgevoerd door aan te haken bij de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt.

Nog te betalen erfpachtcanons. Probleem is echter dat kopers van de woningen wel rekening houden met de in de toekomst te betalen canons. De verkoopprijzen van deze woningen zijn dus lager dan zonder de erfpachtconstructie. Vraag is nu hoe dit gecorrigeerd moet worden.

Contante canonbetalingen. De gemeente in deze rechtszaak heeft een uitvoerige aanpak uitgewerkt. Eerst wordt vastgesteld welke canons er in de komende 50 jaar betaald moeten gaan worden voor een woning. Deze canonbetalingen worden vervolgens contant gemaakt tegen een disconteringspercentage. Ten slotte wordt van dit contante bedrag slechts 60% bij de WOZ-waardering in aanmerking genomen, omdat uit ervaring blijkt dat kopers ook niet 100% van de toekomstige canonbetalingen meenemen in hun biedingen.

Wat speelde er bij de rechter?

Zorgvuldig. De eigenaar van de betreffende woning is het niet eens met deze aanpak van de gemeente. Hij heeft op tal van zaken (kleine) aanmerkingen die ertoe leiden dat de erfpachtcorrectie lager uitpakt en daarmee dus ook de WOZ-waarde van zijn woning. Het hof stelt echter vast dat de gemeente voldaan heeft aan haar bewijslast. Hierbij moeten diverse hoogst onzekere toekomstige ontwikkelingen worden ingeschat, zoals de inflatie, de grondprijsontwikkeling en het verloop van het disconteringspercentage. De gemeente heeft dit op zorgvuldige wijze gedaan en hierin verdedigbare keuzes gemaakt. Dat hierop in detail wellicht nog wat aan te merken is, is niet van belang. De gemeente hoeft hierin volgens de rechter geen ideale keuzes te maken.

Belang voor de praktijk

De huiseigenaar moet in dit geval de hogere WOZ-waarde accepteren omdat de aanpak van de gemeente voor het bepalen van de erfpachtcorrectie voldoende zorgvuldig is. Dit betekent echter niet dat dit in alle gevallen zo is. Let op. Kijk daarom niet alleen kritisch naar de vergelijkingsobjecten, maar ook naar de correctie voor erfpacht.

Aanzienlijk belang. Dit is niet alleen van belang voor de onroerendezaakbelastingen. De WOZ-waardering heeft een veel bredere toepassing. Zo is dit de basis voor het eigenwoningforfait, de rioolheffing en de afvalstoffenheffing. Ook bij een eventuele schenking of vererving van de woning is de WOZ-waarde bepalend. Let op. Een lagere WOZ-waardering is niet altijd gewenst. Bij financiering van de eigen woning kan een hogere WOZ-waarde soms juist voordelig uitpakken.

Kijk kritisch naar de WOZ-waardering van woningen waarbij erfpacht speelt. Is de erfpachtconstructie voldoende uit de verkoopprijzen gehaald en heeft de gemeente hierbij voldoende zorgvuldig haar berekeningen gemaakt?

Recent bekeken