Ook zorgplicht bij de verkoop van een appartement

Als makelaar verkoopt u regelmatig appartementen. U treedt op voor de verkoper en moet dus weten wat de verkoper moet mededelen aan de koper. Moet u bijv. de koper wijzen op het ontbreken van een VvE? Hoe ver moet u gaan?

Informatieplicht. Uiteraard weet u dat de verkoper een informatieplicht heeft wat betreft verborgen gebreken en erfdienstbaarheden. De koper moet ook de juiste hoogte van de servicekosten kennen. U vraagt deze informatie op bij de verkoper en informeert een potentiële koper hierover. Er komt echter steeds meer bij.

Verplichtingen VvE

Reservefonds. Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) van woningen zijn verplicht om geld te reserveren voor het reservefonds. Dit geld moet op een bankrekening staan en is bedoeld voor onderhoud van het gebouw. Jaarlijks moet er ten minste een half procent van de herbouwwaarde worden toegevoegd aan het fonds of een bedrag gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan (MJOP).

Niet altijd. Deze verplichting geldt niet voor kleinere VvE’s, maar dan moet er in het reglement of in een besluit met 4/5e meerderheid worden afgeweken van de wettelijke regeling of er moet een bankgarantie worden gesteld. Tip. Wijs de (potentiële) kopers van een appartement hierop. Bij de levering van het appartement komt dit overigens ook aan de orde, omdat de VvE aan de notaris een opgave moet doen van het aandeel in het reservefonds van het appartement. U kunt als verkopend makelaar dus het beste openheid van zaken geven.

Vertrouwen is goed ...

Begeleid de verkoper. Vertrouwt u volledig op de informatie van de verkopende partij? Vaak weten de mensen echter niet goed wat er bedoeld wordt of denken ze dat bepaalde informatie achterhouden geen kwaad kan. Uiteraard kunt u als makelaar stellen dat u de gegevens van de verkoper heeft ontvangen, maar wat als u met één telefoontje de gegevens kon verifiëren en u dat heeft nagelaten? In dat geval kunt u toch aansprakelijk zijn.

Doe de check. Zegt de verkoper enkel wat de hoogte van de servicekosten is? Vraag dan een afrekening van de servicekosten en geef deze informatie aan de koper of vraag het zelf bij de VvE op. Datzelfde geldt voor de hoogte van het reservefonds en de erfdienstbaarheden in de eigendomsakte. Tip. Vraag al deze informatie ineens op bij de VvE, dan is het maar duidelijk.

Van een kale kip ...

Geen geld in de pot? Is er geen reservefonds aanwezig terwijl dit wel zou moeten? Informeer dan of er wellicht gebruik is gemaakt van de uitzondering. Laat dit desnoods vastleggen door de VvE. Is dit niet het geval? Wijs de kopende partij dan op deze tekortkoming. U hoeft de koper niet te vertellen wat hij met deze informatie kan doen. Als u hem er maar op heeft gewezen. Tip.  Leg in uw dossier vast dat u de koper heeft geïnformeerd en wanneer u dat heeft gedaan.

Wat te doen? Zorg dat in uw bemiddelingsopdracht duidelijk vastligt dat u niet aansprakelijk bent voor de schade die de verkoper lijdt als hij u niet de juiste informatie heeft verstrekt. Met één mail aan de beheerder van de VvE kunt u namelijk het juiste bedrag te weten komen. Als u dat niet doet en de verkoper vergist zich, dan kunt u aansprakelijk zijn jegens de verkoper. Sluit dit dus uit. Zorg ervoor dat u niet alleen vertrouwt op de mededelingen van de verkoper, zodat uw eigen zorgplicht als makelaar goed wordt uitgevoerd.

Wees zorgvuldig en check de informatie die u van de verkoper krijgt. Wijs de koper op deze informatie en voeg bewijsstukken toe. Meld het de koper als de VvE niet aan de wet voldoet. Neem in de bemiddelingsovereenkomst op dat u niet aansprakelijk bent bij het verschaffen van onjuist ontvangen informatie.

Recent bekeken