Grotere woning niet naar evenredigheid meer waard

De WOZ-waarde van een woning komt vaak tot stand door verschillende panden met elkaar te vergelijken. Maar moet men ook rekening houden met het zogeheten ‘afnemend grensnut’? Wat betekent dit voor de WOZ-waarde?

Verkoopcijfers. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde van woningen zijn er vaak voldoende verkoopcijfers van vergelijkbare panden om hieruit de waarde te kunnen afleiden. Bij het vergelijken van panden moet men met alle individuele factoren rekening houden. Voor wat betreft de grootte van een pand dus ook met het afnemend grensnut.

Afnemend grensnut? Afnemend grensnut wil zeggen dat naarmate men meer van een bepaald goed heeft, het nut ervan afneemt. Wie bijvoorbeeld geen auto heeft, zal in de regel erg blij zijn met de aanschaf van een auto. Wie er daarentegen al drie heeft, zal met de aanschaf van de vierde waarschijnlijk een stuk minder blij zijn. Dit principe telt ook mee bij de bepaling van de WOZ-waarde van woningen, zo bleek onlangs in een zaak die speelde voor de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2018:7045) .

Wat speelde er?

Gemiddelde waarde per m3. In deze zaak ging het om de WOZ-waarde van een appartement met een inhoud van ongeveer 448 m3 . Het appartement was vergeleken met appartementen die beduidend kleiner waren, variërend van 379 m3  tot 405 m3 . Uit deze vergelijkingspanden was een gemiddelde waarde per m3  berekend, waarmee de waarde van het appartement van belanghebbende was vastgesteld. Deze was van mening dat de hiermee berekende WOZ-waarde van € 416.000 te hoog was en stapte naar de rechter.

Oordeel rechter

Waardecorrectie. De rechter was van mening dat er ten onrechte geen rekening was gehouden met het afnemend grensnut. Ook voor woningen geldt namelijk dat de waarde van een grotere woning niet evenredig toeneemt met het aantal kubieke meters. Daarom moest de waarde neerwaarts worden gecorrigeerd. De rechter bepaalde deze in goede justitie op € 402.000, oftewel: zo’n 3,5% lager dan door de gemeente was vastgesteld.

Afname WOZ-waarde onduidelijk. Uit deze uitspraak blijkt helaas niet duidelijk wat het afnemend grensnut van de grotere woning is ten opzichte van de kleinere woning. Het is echter een bekend gegeven dat het grensnut sterker afneemt naarmate men van een goed meer verkrijgt of in dit geval naarmate een woning groter is. Het is echter niet toegestaan om pas vanaf een bepaalde minimumgrootte met een afnemend grensnut rekening te houden, zo blijkt uit deze uitspraak van de rechtbank. De gemeente had namelijk aangegeven bij het vaststellen van de WOZ-waarde pas vanaf 100 m3 rekening te houden met een afname van het grensnut, maar de rechter ging hierin niet mee.

Wat kunt u hiermee?

Vergelijken. Bij woningen kunt u via de site www.wozwaardeloket.nl eenvoudig de WOZ-waardes vergelijken. Ook in het taxatierapport bij uw WOZ-beschikking staat met welke panden uw woning vergeleken is om de WOZ-waarde te bepalen. U kunt dan ook eenvoudig checken of de gemeente rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Tip. Als blijkt dat een verder vergelijkbare woning die qua omvang bijvoorbeeld de helft is van uw woning ook op de helft van de waarde is getaxeerd, dan is men dus aan het afnemend grensnut voorbijgegaan en kunt u met succes in bezwaar en beroep.

Check of er bij de waardebepaling van uw woning rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Een grotere woning is dus niet naar evenredigheid meer waard bij verder dezelfde omstandigheden. Ga zo nodig in bezwaar en beroep tegen de WOZ-beschikking.

Recent bekeken