Gebrek bij verkoop woning, wanneer ontbinding koop?

Als de gebreken aan een door u verkochte woning ernstig zijn, bestaat er de kans dat de koper ontbinding van de koopovereenkomst vordert. De woning voldoet immers niet aan zijn verwachtingen. Wanneer kan dit worden gevorderd?

Instortingsgevaar

Villa op toplocatie.  Verschuren verkoopt zijn villa aan Karis. De makelaar omschrijft de woning als ‘een fantastisch afgewerkte villa op een toplocatie’. Hij meldt verder dat er ‘een grondige verbouwing heeft plaatsgevonden van de veranda met zeer luxe materialen’.

Carport.  Ongeveer een jaar na de levering constateert Karis dat de carport aan het verzakken is. Hij wil herstel van de gebreken, maar Verschuren weigert dit. Karis vordert bij de rechter ontbinding van de koop. Als dit niet wordt toegekend, wil hij een vergoeding voor de schade.

Naar de rechter

“Daar zijn we het niet mee eens!”  Nadat de rechtbank Karis in het gelijk heeft gesteld en de vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst heeft toegewezen, gaat Verschuren in hoger beroep. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18.10.2018  (GHARL:2018:9077)  , heeft onlangs uitspraak in deze zaak gedaan.

Deskundigenonderzoek.  Voorafgaand aan haar uitspraak had het hof opdracht gegeven om een deskundigenonderzoek uit te voeren. Een gespecialiseerd bureau constateerde dat de carport over de volle breedte fors verzakt was en aan de hoge kant nauwelijks nog regenwater afvoerde. Daardoor ontstond er fikse wateroverlast. Volgens de deskundige is de grond onder de fundering van de carport niet voldoende dragend.

Van de regen in de drup.  Bovendien concludeert de deskundige dat de verzakking in de toekomst alleen maar erger zal worden. Het stond vast dat de verzakking al aanwezig was op het moment van de koop. De geleden schade wordt begroot op € 36.000,-.

Geen ontbinding koop

Niet ernstig genoeg.  Karis vordert primair ontbinding van de koopovereenkomst. De rechtbank gaf Karis daarin gelijk, maar het hof gaat hier niet in mee. Wettelijk is bepaald dat bij een gebrek ontbinding van de koop mogelijk is, tenzij dat gebrek te gering is om de ontbinding te rechtvaardigen. Met andere woorden: er moet sprake zijn van een ernstig gebrek en dat is volgens het hof hier niet het geval. Hoe zit dat?

Forse schade, maar niet genoeg.  Hoewel de schade met € 36.000,- fors is, is dit nog geen 8% van de koopsom. Ontbinding zou daarentegen verstrekkende gevolgen hebben: Verschuren zou de koopsom volledig aan Karis moeten terugbetalen. Verschuren heeft een andere woning gekocht en krijgt daarnaast de door hem verkochte woning terug. Ook stelt de rechter dat Karis niet ernstig is belemmerd in het genot van zijn woning: deze heeft hij ondanks de gebreken nog redelijk normaal kunnen gebruiken.

Wanneer wel ontbinding?

Vergoeding schade.  Pas als de geleden schade door het gebrek in relatie tot de totale koopsom voldoende hoog is (in ieder geval hoger dan 8%) en als een koper de woning niet meer normaal kan gebruiken (bijvoorbeeld vanwege een gebrek in de badkamer of keuken), kan ontbinding aan de orde zijn. In alle andere gevallen ligt (uitsluitend) een vergoeding van de schade meer voor de hand.

Ontbinding van de koopovereenkomst bij een gebrek gaat niet zomaar. Er moet in ieder geval sprake zijn van (zeer) forse schade en een koper moet de woning niet meer normaal kunnen gebruiken. Volgens het Hof Arnhem-Leeuwarden moet de schade in ieder geval hoger dan 8% zijn om een ontbinding te rechtvaardigen.

Recent bekeken