Aanpassing akte na mededeling makelaar?

Een notaris past een bepaling in een akte aan na overleg met de makelaar van de verkoper. De notaris wordt daarover door de rechter op de vingers getikt. Welke les zit daar voor u als makelaar in?

Notariële akte. Als een notaris een notariële akte opmaakt, is het vanzelfsprekend dat de inhoud daarvan de instemming van beide partijen moet hebben. Maken partijen na het sluiten van de koop nieuwe of andere afspraken, dan is het helemaal zaak dat de akte zorgvuldig wordt geformuleerd. Let op. Het is daarom van belang dat de koopovereenkomst zo volledig mogelijk is en de juiste afspraken bevat. Voorkom dat onzekerheden of open eindjes naar de leveringsfase bij de notaris worden doorgeschoven.

Onlangs speelde er voor het Gerechtshof Den Haag, 25.04.2017 (GHDHA:2017:1043) , een procedure over de inhoud van de leveringsakte.

Wat speelde er?

Koop verontreinigde grond. Huizer koopt van een handelsonderneming een stuk grond. De verkoper werd in de transactie bijgestaan door een makelaar. Huizer wil op de grond een nieuw huis laten bouwen. De grond is echter verontreinigd. Huizer heeft met de makelaar afgesproken dat de verkoper de sanering van de grond regelt en voor een schoongrondverklaring zorgt. De notaris maakt een concept van de leveringsakte op. De koper verzoekt hem een passage toe te voegen dat de verkoper de saneringskosten betaalt. Ook moet de sanering zo plaatsvinden dat de grond daarna geschikt is voor woningbouw. De notaris overlegt met de makelaar en besluit de akte aan te passen.

Nooit zo afgesproken! Na de overdracht gaat de verkoper nog niet over tot sanering. Huizer trekt hem daarom aan zijn jasje. De verkoper ontkent dat hij akkoord is gegaan met het feit dat hij de saneringskosten voor zijn rekening zou nemen.

Procedures. Huizer spant daarop een kort geding aan. De verkoper wordt veroordeeld en moet overgaan tot sanering. Hij blijft weigeren en gaat dan failliet. Daarop dient Huizer een tuchtklacht in tegen de notaris. De notaris had nooit zonder uitdrukkelijke toestemming van de verkoper zo’n ‘zwaarwegende’ bepaling in de akte mogen opnemen. De tuchtrechter is het daarmee eens. Huizer spreekt de notaris aan tot schadevergoeding.

Wat zegt de rechter?

Notaris onzorgvuldig gehandeld. Hoewel het hof nog niet tot een eindoordeel komt, is de rechter wel van mening dat de notaris vooraf bij de verkoper had moeten polsen of die het met het opnemen van de extra passage eens was. Door dat niet te doen, heeft de notaris richting zowel de verkoper als de koper onzorgvuldig gehandeld.

Makelaar niet gemachtigd. Het verweer van de notaris dat hij wel zorgvuldig had gehandeld door de kwestie met de verkopend makelaar te bespreken, werd dus door het hof verworpen. Een belangrijke overweging van de rechter voor zijn oordeel dat de notaris niet op de makelaar alleen had mogen afgaan, is het feit ‘dat niet is gebleken dat de makelaar door de verkoper uitdrukkelijk was gemachtigd om deze te vertegenwoordigen’ .

Wat is de les?

Daar zit ook een belangrijke les in voor u als makelaar. Als niet ondubbelzinnig vaststaat dat u daartoe door uw cliënt gemachtigd bent, is het sterk af te raden om namens hem verstrekkende beslissingen te nemen of mededelingen aan derden, zoals een notaris, te doen.

Wees er alert op dat de diverse afspraken en aandachtspunten zo goed mogelijk in het koopcontract worden vastgelegd. Spreek niet namens uw cliënt als u daartoe niet uitdrukkelijk gemachtigd bent. Raadpleeg uw cliënt of verwijs de ander, zoals een notaris, zo nodig naar uw cliënt.

Recent bekeken