Sleutelverklaring

Stel, uw cliënt heeft zijn woning verkocht. De koper kan de woning vanwege echtscheiding pas over een paar maanden afnemen. Hij wil er echter wel meteen gaan wonen. Kan dat zomaar en hoe kan dit het beste worden geregeld?

Er nu al in wonen?

Het komt vaker voor

Wel opletten ... Het komt in de praktijk wel vaker voor dat een koper eerder in de woning wil. Vaak is de reden dat de koper alvast wil beginnen met de verbouwing, maar ook echtscheiding kan een reden zijn. Niets nieuws onder de zon dus, maar de verkoper moet wel goed opletten.

De kosten blijven. Normaal gesproken komen onderhoud en kosten van eventuele gebreken die aan de woning kunnen ontstaan, tot de datum van levering voor rekening van de eigenaar. Daarnaast moet hij het pand verzekerd houden.

Sleutelverklaring. Vaak wordt er in zo’n geval een sleutelverklaring getekend. Daarin wordt vastgelegd dat het risico van de woning niet pas bij levering, maar bij ingebruikname door de koper overgaat op de koper. Dus vanaf die datum komen verzekering, energiekosten en eventuele gebreken die zich voordoen voor rekening van de koper.

Houd rekening met de risico’s

Maar weet wel dat er bepaalde risico’s zijn, ook als u een sleutelverklaring heeft opgesteld. Hoe voorkomt u deze zo veel mogelijk?

1. Wacht tot de koop definitief is, dus tot het moment dat de ontbindende voorwaarden, bijvoorbeeld van financiering of bouwkundige keuring, zijn afgelopen. Dan weet u zeker dat de koper gaat afnemen.

2. Wees alert als de verkoper een vergoeding wil rekenen voor het gebruik. Zorg dan dat dit goed wordt vastgelegd, zodat de koper geen huurrechten heeft op het moment dat de levering toch niet doorgaat. Tip.  Vraag geen huur, maar een (kleine) vergoeding en een vergoeding voor energiekosten, etc. Leg de afspraken vast in een bruikleenovereenkomst.

3. Check of de koper de woning wil verbouwen. Als hij de constructie wijzigt voor de datum van levering, loopt de verkoper natuurlijk risico. Leg in de sleutelverklaring goed vast wie de kosten betaalt en wie het risico op mogelijke gebreken die aan het daglicht komen, neemt. Leg ook vast ook wie de kosten betaalt als de levering niet doorgaat. Tip.  Vraag een extra waarborgsom voor het geval de koop niet doorgaat en de woning al verbouwd is.

4. Houd er rekening mee dat de Belastingdienst de sleuteloverdracht als een economische overdracht kan zien, waardoor de overdrachtsbelasting al op dat moment verschuldigd is.

5. Adviseer de verkoper om bij zijn hypotheekverstrekker te informeren of deze er bezwaar tegen heeft dat de woning niet meer door de eigenaar maar door een derde wordt bewoond/gebruikt. Maak hierover duidelijke afspraken. Tip.  Om de hypotheekverstrekker ‘over de streep te trekken’ helpt het als er goede afspraken met de koper zijn gemaakt en die ook op papier staan. Zo is niet alleen het risico van de verkoper beperkt, maar ook het risico van de hypotheekverstrekker.

Adviseer uw cliënt de woning pas in gebruik te geven als de koop definitief is geworden en de ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt. Maak aanvullende afspraken als de koper al wijzigingen in de woning gaat aanbrengen voor de datum van levering bij de notaris.

Recent bekeken