Onderhandelen na een beter bod, wat mag (niet)?

Terwijl de lopende onderhandelingen (bijna) zijn afgerond, krijgt uw cliënt een beter bod. Een situatie die zich in de huidige huizenmarkt weer vaker voordoet. Welke regels gelden er in dit geval voor uw cliënt? En voor de makelaar?

Regels (particuliere) verkoper

Afbreken onderhandelingen. Voor onderhandelingspartners geldt dat zij rekening moeten houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Dit betekent over het algemeen dat het partijen niet vrij staat om de onderhandelingen zomaar af te breken. De terugtrekkende partij kan worden verplicht om toch verder te onderhandelen of (anders) de schade te vergoeden die ontstaat door het afbreken van de onderhandelingen.

Terugtrekken door uw cliënt? Toch kan uw cliënt (wel) zonder consequenties van de onderhandelingstafel weglopen. Sterker nog: zelfs als er tussen partijen al mondelinge overeenstemming is bereikt, staat het de particuliere verkoper vrij om zich eenzijdig terug te trekken. Dit vanwege het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW dat bepaalt dat een mondelinge overeenkomst partijen niet bindt. Een particuliere verkoper kan daarom ook niet worden gedwongen om mee te werken aan de schriftelijke vastlegging van de verkoop. Hij kan ook niet worden verplicht om verder te onderhandelen.

Spelregels voor makelaars

Weinig concrete regels. Concrete regels over het onderhandelen zijn bij wet en door brancheorganisaties nauwelijks voorgeschreven. Wel bestaat er een wettelijke zorgplicht op grond waarvan het (bijvoorbeeld) verboden is om de prijzen op te drijven. Verder zien artikel 4 van de NVM Erecode en artikel 15 van de Beroeps- en gedragscode VBO Makelaar specifiek op de onderhandeling.

Biedsystemen. Concretere spelregels vloeien voort uit het biedsysteem dat in overleg met uw cliënt wordt gehanteerd. Wij schetsen de drie standaardbiedsystemen:

Biedsysteem A (Haarlems systeem): er wordt onderhandeld met de eerste serieuze bieder. Nadat eventueel andere gegadigden een uiterst bod hebben gedaan, wordt er aan de eerste bieder een verkoopvoorstel voorgelegd.

Biedsysteem B (Amsterdams systeem): de onderhandelingen starten pas nadat er een tegenvoorstel is gedaan. Als een andere gegadigde een beter bod neerlegt, krijgt de onderhandelingspartner eerst de mogelijkheid om een opnieuw uiterst bod te doen.

Verkoop volgens inschrijving: geïnteresseerden wordt gevraagd om schriftelijk hun uiterste bod kenbaar te maken voor een bepaalde datum, waarna het meest interessante bod wordt geaccepteerd.

Afwijken van biedsysteem

Gebonden aan biedsysteem. In een uitspraak van de Raad van Toezicht van de NVM, 21.11.2014 (nr. 14-82) , is een makelaar op de vingers getikt, omdat hij op onrechtmatige wijze was afgeweken van het gehanteerde biedsysteem (A). In deze zaak werd de onderhandelingspartner namelijk gevraagd om een beter bod van een derde te evenaren, terwijl partijen al mondelinge overeenstemming hadden bereikt. Als het biedsysteem met deze gang van zaken illusoir wordt gemaakt, mag een makelaar hier volgens de Raad van Toezicht niet aan meewerken. Tip. Wijs uw cliënt op het biedsysteem als hij in weerwil daarvan een beter bod wil accepteren. Geef de opdracht terug als er desondanks geen oplossing komt.

Of uw cliënt een beter bod mag accepteren, hangt af van het door hem gekozen biedsysteem. Wijs uw cliënt op het biedsysteem als hij toch een bod wil accepteren dat strijdig is met dit systeem. Komt u er samen niet uit? Dan is er soms geen andere keus dan de opdracht terug te geven.

Recent bekeken