Wat hoort er bij de eigen woning?

Fiscaal kan het belangrijk zijn wat wel en niet tot de eigen woning behoort. Dit is vooral voor de renteaftrek van belang. Mag een garage tot de eigen woning worden gerekend? Hoe om te gaan met grote percelen grond naast de woning?

Renteaftrek in box 1. Wat er fiscaal gezien tot de eigen woning behoort, kan voor verschillende belastingsoorten van belang zijn. Zo is dit allereerst voor de aftrek van (hypotheek)rente in de inkomstenbelasting van belang. Als er immers voor de aankoop van een garage die bij de eigen woning hoort een lening is afgesloten, dan is de daarover verschuldigde rente aftrekbaar in box 1.

Lager tarief overdrachtsbelasting. Daarnaast geldt voor de aankoop van de eigen woning en alle aanhorigheden, een verlaagd tarief van 2% overdrachtsbelasting. Behoort een stuk grond naast de woning niet tot de eigen woning, dan moet hierover bij verkoop gewoon 6% betaald worden.

Garage

Geen twijfel. De meest voorkomende aanhorigheid is een garage. Als deze aan de woning is gebouwd, bestaat er geen enkele twijfel. De garage behoort tot de eigen woning. Hetzelfde geldt als de garage is gelegen op hetzelfde perceel als de woning of op een perceel dat daaraan grenst.

Garageplein. Lastiger wordt het als de garage verder weg van de woning ligt, bijvoorbeeld op een gezamenlijk garageplein dat vanuit de woning via brandgangen kan worden bereikt. Om als aanhorigheid te worden aangemerkt, moet de garage objectief gezien bij de woning horen, daarbij in gebruik zijn en daaraan dienstbaar zijn. De afstand tussen de woning en garagebox is daarbij van doorslaggevend belang.

Percelen grond

Dienstbaar aan de woning? Eenzelfde vraagstuk doet zich voor bij (grote) percelen grond die naast het woonperceel liggen. Veelal kwalificeren dergelijke gronden niet als aanhorigheid omdat ze niet dienstbaar zijn aan de eigen woning. Alleen de reguliere tuin bij de woning die in gebruik is als buitenruimte, is een aanhorigheid.

Camping. Deze eis van dienstbaarheid is onlangs bevestigd door het Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2018:656). Het ging hierbij om gronden die de eigenaar wilde gaan gebruiken voor de exploitatie van een camping. Deze behoren volgens het hof niet tot de eigen woning.

Paardendochter. Hetzelfde geldt voor een accommodatie voor paarden. Door hetzelfde hof (ECLI:NL:GHARL2018:1895) wordt geconcludeerd dat een grote accommodatie niet tot de eigen woning behoort, omdat deze niet alleen in gebruik is bij de bewoners. Hun elders woonachtige dochter maakt hier met name gebruik van. Bovendien is de accommodatie dermate groot (met eigen inrit en parkeergelegenheid) dat deze optisch gezien niet tot de eigen woning behoort.

Voorwaarden

Uit de rechtspraak kan worden afgeleid dat een aanhorigheid tot de eigen woning behoort als deze:

o    bij de eigen woning in gebruik is;

o    objectief bij de eigen woning hoort;

o    dienstbaar is aan de eigen woning.

Vooraf toetsen! Aan de hand hiervan kunt u toetsen of een bijgebouw, garage of perceel grond tot de eigen woning mag worden gerekend. Zo niet, dan valt dit in box 3. Doe dit voor de aankoop, dan komt uw cliënt niet achteraf voor nare fiscale verrassingen te staan.

Om als aanhorigheid te worden aangemerkt, moet een garage of een perceel grond objectief gezien bij de woning horen, daarbij in gebruik zijn en daaraan dienstbaar zijn. De afstand tot de woning is daarbij van doorslaggevend belang.

Recent bekeken