Is het afbreken van onderhandelingen toegestaan?

Als uw cliënt of de wederpartij zich uit de onderhandelingen wil terugtrekken, is dat niet altijd zomaar mogelijk. Soms is er al een overeenkomst tot stand gekomen of is het afbreken onaanvaardbaar. Hoe zit dit? Wat zegt de rechter?

Wat speelde er?

Onderhandeling huurcontract. Gerrie wil een pand van Cor huren. Beiden schakelen een makelaar in om te bemiddelen bij de totstandkoming van het huurcontract. Al vroeg in het onderhandelingsproces laat de makelaar van Gerrie aan de makelaar van Cor weten dat er pas sprake is van een schriftelijke huurovereenkomst als deze door de huurder (Gerrie) is ondertekend.

Op hoofdlijnen akkoord. Op een gegeven moment laat de makelaar van Gerrie weten dat zijn cliënt op hoofdlijnen akkoord is met de huurovereenkomst. Alleen de ingangsdatum van de huurovereenkomst en het moment van sleuteloverdracht moeten nog worden aangepast.

Toch geen overeenkomst. Maar als (de makelaar van) Cor niet op de nieuw voorgestelde data reageert, ziet Gerrie van de huur af. Dat accepteert Cor echter niet. Hij vindt dat er al een huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat Gerrie zich niet zomaar kan terugtrekken. Cor stapt naar de rechter om nakoming van de huurovereenkomst af te dwingen (ECLI:NL:RBMNE:2019:1006) .

Overeenkomst tot stand gekomen?

Spelregels. Volgens de rechter heeft (de makelaar van) Gerrie vooraf aangegeven dat er pas een overeenkomst tot stand komt als deze door de huurder is ondertekend. Daarmee is duidelijk hoe de onderhandelingen moeten worden begrepen en dus ook hoe de gedane voorstellen moeten worden gezien. Tip. Maak aan het begin van de onderhandelingen duidelijk welke spelregels er gelden. Bevestig bijvoorbeeld schriftelijk onder welke voorwaarden er een overeenkomst tot stand komt.

Geen bezwaar. De makelaar van Cor heeft geen bezwaar gemaakt tegen de door Gerrie gestelde voorwaarde. De rechter oordeelt daarom dat er pas een huurovereenkomst tot stand komt als deze door de huurder is ondertekend. Van een ondertekening door Gerrie is geen sprake, waardoor er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Tip.  Bent u het niet eens met de voorwaarden die de wederpartij stelt, maak hier dan meteen (schriftelijk) bezwaar tegen.

Afbreken onaanvaardbaar?

Gerechtvaardigd vertrouwen? Volgens de rechter bevonden de onderhandelingen zich niet in een zodanig vergevorderd stadium dat Cor erop mocht vertrouwen dat er een huurovereenkomst tot stand zou komen. Dat komt enerzijds doordat er niet wordt voldaan aan de voorwaarde dat er sprake moet zijn van een schriftelijke en ondertekende huurovereenkomst. Anderzijds speelt ook mee dat er nog geen overeenstemming was over de ingangsdatum, terwijl dit wel een essentieel onderdeel van de huurovereenkomst is. Het afbreken van de onderhandelingen was dus niet onaanvaardbaar en daarom toegestaan.

Niet onrechtmatig. Gerrie heeft zich niet op onrechtmatige wijze uit de onderhandelingen teruggetrokken. Hij is daarom niet verplicht om verder te onderhandelen. Cor kan dus fluiten naar de schadevergoeding die hij eiste. Let op. Bij het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen kan de wederpartij onder omstandigheden aanspraak maken op gederfde winst (positief contractsbelang) of vergoeding van de gemaakte kosten en kansschade (negatief contractsbelang).

Terugtrekken uit onderhandelingen over een huurovereenkomst is toegestaan, tenzij dit onaanvaardbaar is of tenzij er al een overeenkomst tot stand is gekomen. Door vooraf eisen te stellen aan de totstandkoming van het huurcontract, is er duidelijkheid over hoe de onderhandelingen moeten worden gezien.